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购房者遇违规销售、阴阳合同、收取团购费等报警如何处置?

归档日期:11-27       文本归类:化学袭击警报      文章编辑:爱尚语录

  一、购房遇违规销售的情况较为普遍,售房乱像与行政机关的有效作为密切相关。

  二、销售方主观目的不一,有“规避政府限价令”“避税”“欺诈购房者”“哄抬房价,收取中间费用(承包佣金)等”。

  三、客观表现最为常见的有“签订阴阳合同”,收取各类“团购费”“电商(团购)费”“服务费”“茶水费”“指标费”“保证金”“认筹金”等等(费用名称五花八门,但实质均为“阴”合同中多收取的购房款部分,一般无发票,只开收据)。另或“高价捆绑销售车位”。(电商团购费的由来:房产电商一般是从开发商那里获得团购折扣券,并将折扣券以收费方式销售给消费者;或让购房者付费参加众筹,获得低价购房机会,佣金变现。)且较为常见的还有“对外销售承包商(代理公司包销)”“中介机构”参与销售,所开发票也非“开发商房产公司”发票,而是其他发票。

  四、对购房者的主观认知一般有两种情况:一是被欺诈,对违法加价、分开计算“二道费用”价格蒙在鼓里。包括对前文的各类费用计算,发票收据的开具等,多少都存在被欺诈情况。虽然从法律上“堂而皇之”的可以表述为“对外销售承包商(代理公司包销)和中介机构”应当遵循公开、公正、诚实和公平竞争、自愿委托、服务有偿、委托人付费的原则,与委托人签订委托合同或协议,提供质价相符的服务。但实例售房过程中,不少购房者或多或少存在被欺诈情况,甚至还一直将“对外销售承包商(代理公司包销)和中介机构”误认为是“开发商房产公司本‘人’”,也不知道阴阳合同中的差价部分即包销所得。对外销售承包商(代理公司包销)和中介机构常遮遮掩掩,对实情从不相告。二是售房者没有实施欺诈,均如实告知购房者,双方一起签订阴阳合同合伙避税。

  五、值得注意的是,两类情形中的绝大部分都存在“行政违法”,查实后可予以行政处罚(非公安机关行政处罚职责)。假如购房者报警,不是简单的“刑事与民事”之争,公安民警有必要了解基本业务。

  用各类费用名义欺诈购房者的,此类案情并非“非刑事就民事”的单纯关系。刑事不立案,但相关行政部门可对此处罚,切勿将矛盾焦点集中于“刑事立案”。应明确告知当事人可以要求相关行政部门作为,假如仅用“公安机关不管辖,刑事不立案,请自行走民事诉讼程序”,势必会造成恶劣影响,加剧报警人(购房者)的对立情绪。

  假如有实质性交易的,即确实在卖房的,则无法认定对“阴合同部分”具有非法占有为目的,无法认定为诈骗(合同诈骗)。在民事上可能属于民事欺诈。值得注意的是,在行政法上,此类行为不少是可以行政处罚的,并非“非刑事就民事”的单纯关系,以上是对报警人(购房者)做群众工作的基础。

  购房乱像的治理与行政机关的有效作为密切相关。如:2017年8月11日,无锡市住房和城乡建设局、无锡市物价局全面推行住宅商品房销售“一价清”制度,向房价“乱”字开刀,不但使臃肿的涉房收费项目被强制“瘦身”,争议已久的小区车库售租问题也得到了明确。为进一步规范新建商品住房市场销售行为,保障当事人的合法权益,维护房地产市场交易秩序,市物价局和住建局联合发布了“关于进一步规范新建商品住房销售明码标价及其‘一价清’制度的通知”,要求从8月15日起开始执行商品住房销售“一价清”制度。《住宅商品房销售“一价清”制度》详见附件一。

  上海住建委发布了一则《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》,明确要求车位也需和商品房一样实行“一价清”制度,不得超备案价销售,除房屋和车位价款外不能收取任何费用,不得捆绑搭售,并且实行“价格承诺制”,企业需承诺车位售价与租赁价。

  杭州市下发了《关于进一步规范商品住房及其地下车位(库)销售行为的通知》,在新建商品住房已实行价格备案制的基础上,进一步实行地下车位(库)销售价格承诺制,并且明确禁止开发商及其委托销售代理机构的五类违规销售行为:一、捂盘惜售和分批销售;二、无预售证项目收取费用;三、合同更名和炒卖房号;四、捆绑搭售和价外加价;五、车位(库)超承诺价格销售。

  【咨询主题:关于团购费的收取】你好!我于去年7月购买吴中区保利独墅西岸的高层,销售说有2万抵5万的活动,当我签完合同付完首付款后发现,这个2万并不是交给开发商的财务,而是交给售楼处服务台旁边一个叫好屋的,就是在那里摆了一个桌子,几个人在那里收费,签字,送台吸尘器,以好屋的名义开了发票,并不是在购房发票内。后来,我才从不同的方面打听到,这种收费是违规的,属于空手套白狼的行为,我到该楼盘买房并不是通过这个好屋介绍的,我根本就不知道这是家什么公司,什么性质的收费。如果2万抵5万,这2万是交给开发商的我也认了,最起码算在我的购房款项里,但并不交给开发商,且发票也不是房屋发票,我就不知道这笔款项属于什么性质了,变相抬高了我的购房价格。所以,我希望物价部门帮我要回2万团购费,并打击这种空手套白狼的欺骗行为。谢谢!

  【物价局回复:2016/10/17】您好,您的来信收悉,根据《关于规范全市房地产团购销售行为的通知》苏住建规〔2013〕8号文件规定,房地产电子商务企业开展商品房团购活动向购房者收取团购服务费,应当遵循公开、公正、诚实和公平竞争、自愿委托、服务有偿、委托人付费的原则,与委托人签订委托合同或协议,提供质价相符的服务。具体情况我中心已在电话中与您进行沟通,感谢您对价格工作的关心和支持。(答复没有涉及行政违法与监管处罚问题)

  国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》明确规定,取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,商品房经营者在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。“搭售”和“价外加价”属于违法《反不正当竞争法》和《消费者权益保护法》,可以依法予以处罚。

  《惠州严打商品房销售价格欺诈最高罚款50万元》……对于检查发现的违法行为,该负责人表示,将依据《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。具体来说,对存在未按规定明码标价的,按照“一套一罚”原则,处以每套最高5000元罚款。对于构成价格欺诈的,要依法没收违法所得,并处违法所得5倍以下罚款;对于违法所得的,要依法处以最高50万元罚款,情节严重的,将责令停业整顿。……

  《惠州楼市大“扫荡”:5楼盘被罚款,14房企留信用污点!》最高罚款50万14房企留信用污点……具体到企业违法违规情况,据市、县区各部门巡查的结果,富盈公馆、恒鑫御园、水岸花山等5个项目由于存在房源标价与实际不符,或人为制造房源紧张假象等诱导购房者入市购房行为,涉嫌价格欺诈的价格违法行为,依据《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》处以5至50万元的罚款。……另外保华铂郡、灿邦城市广场、恒裕世纪广场、保利山水城等14个项目则因为预售证、规划许可等信息公示不完善,明码标价不规范,沙盘模型刻意隐藏垃圾站、变电站行为,以及宣传广告不规范等问题被责令整改,并将该违法违规行为均纳入企业信用档案。一旦整改不及时出现逾期,则将全面暂停企业各项业务办理。……在处罚企业中位于惠阳片区的美思奇公馆则是唯一一个被锁盘停止预售的项目。据《公告》显示,该楼盘出去售楼处房源信息公示不规范之外,其公示的预售许可证过期,且未按规定到物价部门办理商品房销售价格监制,企业属于违规销售,被现场叫停。……值得注意的是,部分企业则是因为合作销售的中介公司而遭到处罚。在惠城的富盈公馆楼盘,除了人为制造房源紧张假象,企业委托无资质证书,且未到房管部门备案的中介公司销售同样对购房者权益产生危害。另在惠东滨海的合正东部湾项目,楼盘房产经纪业务并未规范报备,且违规收取“团购费”的行为则直接导致企业负责人被约谈,限期完成整改。

  房管部门主要监管开发商捂盘行为以及随意涨价,而这种所谓的“电商服务费”,并未在双方签订的购房合同上体现,因此也难以约束。果线日,住建部公布的《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》,明确规定房地产开发企业不正当经营行为包括商品房销售不予明码标价、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。《通知》旨在杜绝一些房地产开发企业为了追求不正当利益,存在违法违规等不正当经营行为,例如变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。

  1、合同价格严重低于交易价格,这个行为有涉嫌虚假交易的成分。在房管局过户时,因为协议价格明显低于市场价,房管(住建局)有义务对低价合同予以审查,审查交易真实性,可以参照市场价要求补齐税款。

  3、《北京“我爱我家“涉嫌签订“阴阳合同“被罚款3万》……朝阳区房管局认为,我爱我家的上述行为违反了相关规定,根据郭先生提供的材料,朝阳区房管局决定将我爱我家的上述行为记入信用档案,取消该公司网上签约资格,并处罚款3万元。

  《房地产经纪管理办法》有关规定,市、区住建部门已取消该分公司网签资格,并处以3万元罚款。

  无论是“外销售承包商(代理公司包销)和中介机构”单方面欺诈购房者而避税,还是房屋买卖双方合伙签订阴阳合同避税,税务部门都是可以处理的。

  而且当合同价格严重低于交易价格,这个行为有涉嫌虚假交易的成分。在房管局过户时,因为协议价格明显低于市场价,税务部门也有义务对低价合同予以审查,审查交易真实性,可以参照市场价要求补齐税款。

  【最新案例】《阴阳合同卖房卖主、中介责任各自承担补税、罚款还有牢狱之灾——一起阴阳合同卖房案件的启示》

  房地产中介公司为了招揽生意,通过伪造房屋买卖合同、做低房价的方式,帮客户进行虚假申报少缴纳税款。事发后,客户被税务机关追缴税款、滞纳金并被处以罚款合计300余万元;中介公司的经办人也因此被判刑八年。

  但此事并未因此而了结。该客户继而起诉中介公司,要求赔偿其缴纳税款、滞纳金及罚款的经济损失。法院又会作出怎样的判决呢?近日,上海法院就审理并裁判了这样一起案件。

  笔者认为,法院对此案的终审判决以及相关人员因此身陷囹圄,对房地产交易过程中的此类行为极具警示效应。

  几年前,赵某委托A房地产中介公司帮其将一处别墅以2300万元的价格出售并代办缴税事宜,并约定本次成交出售方所有税费包含佣金不超过100万元。随后,A公司工作人员持委托书、成交价为700万元的房地产买卖合同等虚假材料进行纳税申报,实际缴纳税款仅1万余元。期间,赵某分三次给予A公司工作人员杨某等人75万元“好处费”。后来,当地税务机关从该房屋的明显低价交易入手查实了赵某的偷税行为,并对其补征营业税、个人所得税等170余万元,加收滞纳金57万余元,处以罚款82万余元。另外,A公司的杨某因犯非国家工作人员受贿罪和行贿罪,也已受到了刑事处罚,被判处有期徒刑八年。

  赵某在补税罚款后,对A公司提起诉讼,要求A公司承担超出100万元的那部分税款并赔偿经济损失共计近300万元。

  一审法院判令A公司向赵某赔偿50%的损失计70万余元。双方均不服判决而提起上诉。

  1.赵某与A公司形成偷税合意,赵某是在明知实际税费远超100万的情况下,仍与对方恶意串通损害国家利益,因此双方相应的约定无效。

  2. A公司经办人员杨某等人的行为应属职务行为,作为雇主的A公司应就其员工的违法行为承担责任。

  本案损失的范围应以税务机关对赵某处以的罚款及滞纳金(140余万元)为限(即170余万元税款系依法原本就应缴纳的,不认定为损失)。同时认定,A公司作为专业的居间服务机构应相对承担更大比例的责任。

  通过此案,可以看出,赵某通过与中介公司合谋,通过伪造售房合同,将实际成交价格2300万元的房产交易业务以700万元进行纳税申报,其行为明显属于进行虚假的纳税申报少缴应纳税款的偷税行为。尽管赵某的纳税行为虽然是由中介公司去代为办理的,但是该项房屋交易业务的法定纳税人仍然是出售房屋的赵某,且相关虚假合同等资料也是赵某与中介公司的工作人员合谋而成的,因此,偷税的法律责任肯定应由赵某承担。

  第六十三条规定:纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。此案中,税务机关依照该条对赵某作出追缴税款、滞纳金,并处以50%的罚款,这是赵某咎由自取。而且,如果赵某在税务机关作出补税和罚款的决定后,如果仍不按期缴纳税款、滞纳金和罚款,那么,还将被以逃税罪追究刑事责任,后果更为严重。

  而此案的民事判决方面,更是可圈可点。其一,赵某和中介公司签订的合同,既有明显的偷税合意,而且在明知实际税费远超100万的情况下,双方恶意串通损害国家利益,因此法院裁定相应约定无效。这样的话,也就不存在对赵某在补税170多万后要求中介公司承担超出100万元的那部分金额的主张进行裁判的问题了。

  其二,杨某等人以A公司经办人员的身份与赵某签订佣金确认书,并代其办理了相关缴税过户等手续,该行为系中介公司居间服务工作的内容且事实上为中介公司带来了收益,法院据此认定杨某的行为属于职务行为,从而作为雇主的A公司应就其员工的违法行为承担责任。这是很正确的认定,体现了雇佣关系中最主要的特征“由雇主承担雇员职务行为引发的法律责任”。

  而关于此案赵某主张的“损失”金额的认定,也是可圈可点。赵某原缴税1万元,后补税170余万元,尽管大大超出合同约定的“最高不超过100万元”的约定,但是,即使超出约定金额再多,也不构成赵某的“损失”,这些税款属于依法原本就应缴纳的,如果当时不做假,这些税款就早已缴纳了,现在补税,只是履行其原本就应履行的义务而已。在此案中,赵某真正所遭受的经济损失,是因偷税而缴纳的滞纳金及受到的罚款(140余万元)。而造成这一“损失”的原因,是中介机构和赵某共同的作假行为,因此双方对此都有责任。鉴于中介公司作为专业的居间服务机构应相对承担更大比例的责任,因此判决中介公司承担70%的责任,余下的30%由赵某自行承担。

  作为居间服务的中介公司,理应以自己的工作和服务赚取合法的利润,如果只为促成交易赚取佣金而采取非法的手段经营,到头来是害人也害己。特别是本案中的经办人杨某,以其“努力”促成了该项业务,最终却因犯非国家工作人员受贿罪和行贿罪,受到刑事处罚,被判处有期徒刑八年。这对于其他房屋中介的从业人员来说,应该是极为值得警醒的教训,如果还如此为之,也许下一个就是你了。

  此外,在房屋交易业务中,出了卖方和中介公司外,还有重要的一方就是购房者。在此,也要提醒广大的购房者,现行税收政策对于个人房屋买卖中应缴的个人所得税以及适用差额征收增值税的情形,分别规定“以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%征收个人所得税”;“以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳增值税”。可见,如果你在购买房屋时签订阴阳合同帮助卖方少缴税,日后你如果再卖出时,你的房屋购买原值也就小了,届时你就得多缴税了。

  为了逃避纳税义务,在二手房交易过程中签订阴阳合同,是早已知晓的秘密,也许暂时难以发现,看似比较“安全”,但地球是圆的,月亮再美也有阴晴圆缺的时候,世事难料,一旦东窗事发,可就真的得不偿失了,除了经济损失还有刑事责任。

  进行房屋买卖交易时,个别购房者知情或者不知情的情况下与卖家采用阴阳合同的方式签约,从而造成自身利益的损失,那么,什么是阴阳合同?房屋买卖阴阳合同的法律后果有哪些?本文以相关的案例为大家展示房屋买卖阴阳合同的法律后果。

  阴阳合同,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内即阴合同,一份对外即阳合同,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收或骗取贷款等目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。阴阳合同在给当事人带来利益的同时,也存在非常大的法律和税收风险。根据《中华人民共和国合同法》规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的”,在此情形下,阴合同因为其违法性,因此往往会被确认为无效,想逃避税款可能会导致官司缠身,或者承担违约金责任。

  按照我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。司法实践中,如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格,则该价格条款无效,但不影响其他部分效力,即其他部分仍然有效。(如果在房管局提交的协议上填写避税价格,之后重新签订一份协议注明之前协议无效或之前金额无效,法院会承认后一份协议,风险还是可以控制的。)

  合同法52条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。在房价暴涨的情况下,出卖方极有可能以双方之间签订的合同是以合法的形式掩盖非法目的(规避国家税收)为由主张房屋买卖合同无效,这对买受人极为不利。笔者认为,房屋买卖合同中,规避国家税收的价格条款无效,但不能否定整个房屋买卖合同的效力。

  阴阳合同中,对外阳合同中约定的价款一般比较低,对内阴合同约定价款较高。一旦发生争议,买受人往往主张按价款较少的阳合同履行;而出卖人则希望能取得更多的价款。在实际处理中,一种意见认为,阳合同是在房产部门经过登记的,具有公示效力,应当按阳合同履行,如果购房人实际支付的价款已经超过阳合同,可以要求售房人返还超额部分。另一种意见认为,阴合同系双方当事人真实的意思表示,应当按阴合同履行。笔者认为,在阴阳合同中,真实意思表示并得到实际履行的阴合同具有优先于阳合同的效力。

  《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第一条:对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。因此,当阳合同中约定的成交价明显低于市场价格且无正当理由时,存在被调高计税价格的风险。比如,假设交易双方签订的阳合同约定的成交价(即网签价)为60万,当地二手房交易的市场价格及税务局计税评估价格均为100万,由于成交价远低于当地二手房交易的市场价格且无正当理由,税务机关征税时,将不会认可其合同标明的交易价格,而是按评估价格100万作为计税依据征税。

  假设张三于2011年9月购入一套房产,签订了二份房屋买卖合同,阳合同约定成交价为80万,阴合同约定实际成交价为100万,并按阳合同约定的80万交纳了各种税费。2016年10月,张三见房价暴涨,决定将该房屋以150万出卖,由于其名下还有另一套房产,不能享受“对个人转让5年以上,且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税”的税收优惠政策,故张三应交纳的个人所得税为:(150万-80万)×20%=14万(注:不考虑增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加等因素的影响)。如果张三在2011年购入时没有签订阴阳合同,而是按实际成交价100万交税,则本次转让中的个人所得税为:(150万-100万)×20%=10万。签订阴阳合同,导致再次转让时多交个人所得税14万-10万=4万元。因此,买受人切不可只关注眼前的利益,因为买方的角色在将来随时可能转换成卖方,等到将来再次转让该房屋时,由于在原来交易中做低价格逃避了税负,再次转让价与原买入价之间的差额较大,原买受人(现出卖人)就将承担高额的个人所得税。

  税收征管法第六十三条:纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。因此,签订房屋买卖的“阴阳合同”,一经查实,税务机关有权对出卖人(增值税及附加、个人所得税)和买受人(契税)追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

  刑法第二百零一条及相关司法解释规定,对于偷税金额合计5万元以上且占应纳税款10%以上,案发后又不按税务机关的决定补缴税款、滞纳金以及缴纳罚款的,该纳税人还涉嫌偷税罪,而签订合同的另一方则可构成共同犯罪,从而面临承担刑事责任的风险。

  商品房销售“一价清”制度,是指住宅商品房销售中对购房者最终结算实行一种价格。

  此价格中包含住宅商品房开发建设过程中按规定交纳的行政事业性收费、管道煤气开发建设费和电控防盗门费用。

  不包含共用部位公用设施设备维修基金和办理入住手续需交纳的物业管理费用、建筑垃圾清运费、水电费、电梯使用费等。

  “一价清”制度包含哪些内容?一、不得向购房者收取电商费、团购费等房款以外的费用

  1、除房款外,房地产开发企业和其他单位,个人不得向购房者收取电商费、团购费、居间服务费、信息咨询费等其他任何价款或费用;

  2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格、房屋中介机构、电商等代理销售新建商品住房,其代理费用由房地产开发公司支付,不得转嫁购房者。

  1、房地产开发企业在广告宣传中涉及的价格信息,必须线、不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者;

  3、房地产开发企业或受委托的代理机构与购房人签订的购房合同必须符合价格管理的有关规定,不得擅自加注押金、保证金等强制性规定;

  4、新建商品房取得预(销)售许可证前,房地产开发企业及中介机构不得收取定金、保证金、诚意金等任何费用。

  1、对新建商品住房附属的地下车库(位)应公示其销售方案,包括租售方式、销售价格;

  2、新建商品住房附属的地下车库(位),应当提供给本项目内的业主、租赁人使用,并不得只售不租。

  1、已取得新建商品住房预(销)售许可证的必须在10日内一次性公开全部销售房源,并按照价格部门备案价格规定明码标价对外销售;

  2、新建商品住房销售明码标价实行一套一标,并在交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册,有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。

  无锡新建商品住房销售“一价清”制度的通知中明确表示,各级价格监督检查部门要适时组织开展新建商品住房销售价格的专项检查,及时查处违反明码标价规定、价外加价或收取其他费用等价格违法行为;

  住建(房管)部门在核发预(销)售许可证时,要严格执行新建商品住房价格备案管理规定,会同有关部门严肃查处违规销售、囤积房源、捂盘惜售等行为,并适时公开曝光,对未按本通知要求执行的房地产开发企业,一经查实,在按规定处罚的同时暂停网签资格。

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